불법건축물 양성화 특별법 드디어 시행하나?

 

 

 

 불법건축물 양성화 특별법 기대

불법건축물 양성화가 시행된지 10년

선별적인 불법건축물 양성화법 적용이 검토되어야 할 때

 

 

 

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- 목차 -

1. 불법건축물의 바른 이해

2. 불법건축물 양성화를 기대하는 소유자들의 고통

3. 불법건축물 양성화하는 2가지 방법

  [1]불법건축물 양성화 특별법 (=양성화법)

  [2]무허가건축물의 추인허가제도

 

 

불법건축물로 적발되면 적발당시부터 사용, 수익, 소유권에 제약이 되기 시작한다. 그리고 불법행위의 고의성 여부를 떠나 불법사항이 시정될 때까지 불법행위에 따른 경제적인 이익환수(=이행강제금)까지 계속되는 고통을 피할 수 없다. ​

 

이런 경우에 건축물 소유자는 불법건축물 양성화의 기회가 오기를 바란다. 불법건축물 양성화제도는 부득이한 사정으로 만연해 있는 불법건축물들을 합법화 해 주겠다는 것이다. 특정 기간동안 양지로 끌어내어 절차에 따라 다시 평가받게 하고 최소한의 완화된 조건에 따라 합법화해 주겠다는 취지다. ​

 

불법건축물에 대한 행정제재가 더욱 강화된 상황에서, 불법건축물 양성화 방법을 고민하는 것은 어쩌면 당연하다. 철거나 원상복구 등 시정명령이 사실상 불가능 한 경우라면 더더욱 그렇다.

 

 

 

 

 

 

1. 불법건축물의 바른 이해

 

건축법 등 관계법규를 위반하여 건축을 하는 경우는 철거나 원상복구 등 시정조치 명령을 받는다. 불법행위의 유형을 보면 무허가나 무신고로 건물을 신축하거나 증축하는 경우가 있다. 그리고 불법 대수선과 용도변경들도 모두 불법건축물들이다.

 

지자체에 의해 불법건축물로 확인 적발된 경우가 아니라 하더라도 이런 건축물 소유자라면 불법건축물 양성화의 대상이 된다. 미리 알아둘 필요가 있겠다.​ ​

 

 

불법건축물 이행강제금 부과 건축물대장 위반건축물

 

 

 

 

2. 불법건축물 양성화를 기대하는 소유자들의 고통

건축물의 사용, 수익, 재산권 박탈 그리고 경제적 이익금 지속적 환수 ​

이전 포스팅에서도 알아보았지만, 불법건축물에 적발되었을 경우에는 지속적인 불이익이 따른다. 적발시는 위법건축물카드로 관리됨과 동시에 건축물대장에 "위반건축물"로 표시된다. 그리고 원상복구나 철거 등 시정조치를 정해진 기한내에 해야 한다. 이것만 해도 건축물의 임대나 매매 등 부동산 거래와 관련하여 소유자에게 소유권을 제한하는 등 막대한 지장을 초래한다. ​

 

여기에 추가로 특.광.특.특.시.군.구(허가권자)의 시정명령을 이행하지 않는 경우 이행강제금을 부과한다. 2019.4.23까지는 최대 5회까지만 부과하기 때문에 다소 고의성 있는 불법행위도 있었다. ​

 

하지만 지금은 불법행위 결과가 시정할때까지 계속해서 매년 1회(또는 1년에 2회) 이행강제금이 부과된다. 심지어는 이행강제금과는 별개로 일신상의 제약을 가하는 형사처벌(징역 또는 벌금)도 가능하다. ​

 

불법건축물에 적발된 소유자는 고의성 여부와 무관하게 요즘 강화된 행정제재속에 재산권의 제한과 경제적 압박이 심해지고 있다. 불가피하게 철거나 원상복구가 어려운 경우라면, 불법건축물 양성화는 유일한 탈출구가 될 수도 있다.​ ​

 

 

 

 

3. 불법건축물 양성화하는 2가지 방법

 

[1]불법건축물 양성화 특별법 (=양성화법) [2]무허가건축물의 추인허가제도 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 ( 약칭: 특정건축물정리법 ) 특정건축물정리에관한특별조치법시행령 ​

 

 

불법건축물 양성화가 합법적 가능한 방법은 2가지가 있다. 불법건축물 양성화 특별법(속칭 양성화법)이라고 하는 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"과 무허가 건물에 제한적으로 적용하는 추인허가제도가 있다.​ ​

 

👉 위반건축물 이행강제금 알아보기 

 

[1]불법건축물 양성화 특별법 (=양성화법)

불법건축물 양성화 특별법(이하 특정건축물정리법)은 특정기간을 정해서 불법건축물 양성화 해주기 위한 양성화특별법이다. 불법건축물들을 선별하여 최소화으로 완화된 특별규정을 충족하는 경우 사용을 승인해 주는 합법적 장치다. ​

 

다만, 상시 적용되는 법규가 아닌 일시적인 양성화 기간을 두고 특별법을 시행한다는 것이다. 아쉬운 것은 지금은 시행 기간이 아니라서 양성화특별법에 의한 양성화는 할 수 없는 상태다. ​​ ​ ​ ​

 

특정건축물 정리에 관한 특별조치법(특정건축물정리법)  [시행 2014.1.17][법률 제11930호, 2013.7.16 제정] 제1조(목적) 이법은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함을 목적으로 한다.

 

부칙 [법률 제11930호. 2013.7.16] 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월 경과한 날부터 시행한다. 제2조(유효기간) 이 법은 시행일로부터 1년간 효력을 가진다.

 

 

특정건축물정리법은 가장 최근 한시적 시행은 지난 2014년이다. 2013.7.16에 불법건축물 양성화를 위해 제정되어서 6개월 뒤인 2014.1.17부터 1년동안만 기간을 두고 시행된 바 있다.

 

​ 이때 당시 경기도의 경우를 보면 3,141건의 불법건축물이 합법적으로 사용승인을 받는 등 양성화가 되면서 이행강제금, 원상회복의무 등으로 부터 자유롭게 된 바 있다. 하지만 현재는 유효한 법이 아니다. ​ ​

 

 

 

그렇다면 불법건축물 양성화 특별법이 왜 지금시점에 이목이 집중되고 있을까? ​ 1980년대에 시작해서 2014년까지 5차례에 걸쳐서 불법건축물 양성화 특별법이 한시적으로 시행된 바 있다. 시행주기를 보면 평균 7년정도 된다. 역시나 7년을 타깃으로 한건지 2020년도 국회에서 특별법 발의가 있었다.

 

 

 

하지만, 건축물소유자의 재산권보호를 위한 양성화와 합법적으로 불법건축물의 면죄부를 준다는 의견이 팽팽하게 맞서면서 아직까지 이렇다할 시행 조짐은 없다. ​ 하지만, 가장 최근 2014년에 특별법이 시행되었었는데, 그 후 별도의 양성화 기회 없이 5년 뒤인 2019.4.23에 이행강제금 관련 건축법이 대폭 강화되었다. 이런 것도 앞으로 양성화법 시행을 기대하게 하는 요인으로 보고 있다. ​ ​

 

 

 

하지만 양성화 특별법의 시행의 부작용에 대한 우려도 만만치 않다 ​ 눈에 보이는 주기적인 불법건축물 양성화가 상습적인 불법건축물의 양상을 초래할 것이다라는 것. 그동안 법을 잘 지켜온 건축주들 조차도 "어짜피 몇년뒤면 양성화특별법 나오고 그때 다시 허가받으면 쉽게 사용승인난다"라는 생각이 만연하게 된다. 이렇게 되면 임대수익 등 영리목적과 편의를 위한 고의적인 불법 건축행위는 고스란히 공공의 피해로 번지게 되는 것이다. ​​ ​

 

 

[2]무허가건축물의 추인허가제도

 

"무허가건축물 추인허가제도"를 통한 불법건축물 양성화 ​​ ​ ​ ​

건축물은 기본적으로 건축신고나 허가를 받고 착공신고를 거쳐 착공을 한다. 최종적으로는 사용승인을 받아야만 합법적인 건축물대장이 만들어지고 건축물의 사용이 가능하다.

 

​ 그런데 애초에 허가나 신고를 받지 않은 불법건축물에 한정해서는 추후에 인정해서 양성화 해주는 제도가 있다. 이것을 추인이라고 한다. 건축물이 불법으로 지어진 후에라도 서류상의 허가나 신고절차를 진행하고 심사를 통해 인정하겠다는 것이다. 다만, 추인을 하더라도 심사 당시 건축법 등 관렵법에 위반되지 않아야 한다. ​

 

 

 

 

나중에 관련법에 맞춰서 허가를 다시 받는 것이 쉽겠는가? 현실적으로는 입증하기 위한 자료를 찾는것 조차도 어렵다. 이런 제도가 있다는 정도만 알아두자. 이 제도를 통해 양성화가 필요하다면, 건축사 사무실을 통해 도움을 받는 것도 검토해 보자.​ ​

 

 

 

 지금까지 불법건축물 양성화가 가능한 방법 2가지에 대해 알아보았다. 여러가지 입장에 따라 찬반 의견이 대립되는 상황이다. 하지만, 특정요건을 두어 무분별하지 않은 불법건축 양성화 제도 도입은 필요하지 않나 생각한다. ​ 영리목적이 아니거나 고의성 없는 불법건축행위, 소규모 영세 사업자, 소규모 서민주택 거주자 그리고 일정기간 성실히 이행강제금을 납부하는 등 불가피하게 시정조치가 어려운 경우는 불법건축물 양성화의 대상이 되어야 한다. ​

 

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