법정지상권의 성립 및 효력과 장단점

목차

1. 법정지상권의 성립

2. 관습법에의한 법정지상권

3. 법정지상권의 효력 및 장단점

 

 

 

 

1. 법정지상권의 성립

우리 법에서는 토지와 건축물을 별개의 부동산으로 보고 있는데, 동일인이 토지와 건축물을 소유하고 있다면 아무런 문제가 없지만, 토지소유자와 지상건축물의 소유자가 다를 경우 이로 인해 각종 권리에 관한 분쟁이 발생할 수 있는데, 이때 법률상 지상권이 인정되는 예가 있는데, 오늘은 어떠한 상황에서 이루어질 수 있는지 알아보겠습니다. ​우선 법률상 지상권은 법률의 규정에 의하여 발생하는 지상권을 의미하며, 토지소유자와 건물소유자가 설립계약을 체결하지 않더라도 당연히 법률규정으로 인정되는 권리입니다. ​ 토지와 건축물이 있는 때에는 건축물의 소유자에 대하여 지상권을 설정하고, 토지와 건축물의 소유자는 동일하고, 저당권의 실행으로 인하여 소유자가 다르게 된다고 규정하고 있습니다. 서로 계약이 없어도 지상권이 꼭 필요한 이유는 건물주와 토지가 같다면 토지주가 지상권이 없는 건물주에게 자신의 토지로 건물을 철거해 달라고 요청할 수 있기 때문입니다. ​ 그렇게 되면 건물주는 큰 손실과 사회적 피해를 입을 수 있기 때문에 법은 건물주의 권리를 보호합니다. ​그렇다면 민법의 규정을 통해 구체적으로 어떤 경우에 적용되는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

2. 관습법에의한 법정지상권

민법은 저당권 설정 시부터 토지에 있는 건축물에 대해서만 인정하고 있는데, 저당권 설정 시에는 건축물이 개시되지 않았거나 건축물이 없었던 경우에는 지상권이 인정되지 않을 것입니다. ​ ​매매나 경매 등의 사유로 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 관습법에 의하여 법정지상권이 인정되는데, 관습법에 의하여 법률이 존재하지는 않지만 판례에 의하여 인정되는 것으로서 지상권이 법적으로 효력을 가지며, 토지나 건물 중 어느 하나의 소유자가 매매, 경매, 증여 등의 사유로 변경되는 경우도 있습니다. ​​그런데 컨테이너일 경우 법적 근거권을 얻을 수 있나요? 이동이 가능하기 때문에 우리 법에서는 인정하지 않습니다. ​ 또한 토지와 지상건물에 저당권이 설정된 후 건물을 철거하고 재건축하는 경우에는 저당권의 실행으로 인하여 토지와 신축건물의 소유자가 변경되는 경우에도 지상권이 설정됩니다. ​건축 중인 건물이라면 건물의 완성도에 따라 세울 수 있고, 기본적으로 기둥이나 지붕 등 건물의 외관을 갖춰야 합니다. ​ 무허가 건축물이나 미등기 건축물이라고 하더라도 그 건축물의 요건을 갖추면 등기 여부가 중요하지 않으므로 지상권을 인정할 수 있다고 판시하고 있습니다.

 

3. 법정지상권의 효력 및 장단점

부동산을 사거나 팔 때 토지와 건물의 소유자가 같은 경우가 있는데, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 있습니다. 토지를 임대해서 건물만 사거나, 건물을 임대해서 토지만 파는 경우입니다. 이 경우 어떤 권리와 의무가 발생하는지 알아야 하는데, 그 중에서 가장 중요한 것은 법적 근거입니다. 자세히 알아보겠습니다. 법정지상권은 토지와 건축물의 소유자가 다를 때 법률에 의해 자동적으로 발생하는 권리로서, 이 권리는 건축물의 소유자에게 토지사용권을 주고, 건축물의 소유자에게 토지사용료의 지급을 받을 수 있는 권리를 부여하는 것으로서, 즉 건축물의 소유자는 토지소유자와 별도의 계약이나 협의 없이 토지를 사용할 수 있고, 토지소유자는 토지사용료를 대신 청구할 수 있는 것입니다. ​ 법적 영토권이 발생하는 시기를 살펴보도록 하겠습니다. ​

 

건물임대차권의 경우 토지와 건물이 동일인 소유인 경우에는 임차인이 법정지상권을 가지며, 저당권의 경우에는 토지와 건물이 동일인 소유인 경우에는 저당권자가 저당권을 실행하고 건물을 매각하는 경우에는 매수인이 법정지상권을 가지게 됩니다. ​ 가등기담보의 경우 토지와 건물이 동일인 소유일 때 가등기담보가 성립하고 담보권을 실행하여 건물을 매각하면 매수인은 법적 지상권을 갖게 됩니다. 토지와 수목이 동일인 소유일 때 단독으로 매각하면 수목의 매수인에게 법적 지상권이 생기는데, 마지막으로 토지와 건물이 동일인 소유일 때 경매 등의 사유로 분리되면 건물의 매수인은 법적 지상권을 갖게 됩니다. ​ 법정지상권은 등기 없이 발생하며, 당사자는 합의에 의하여 발생을 막을 수 없고, 법정지상권은 일반지상권과 동일한 효력을 가지므로 존속기간, 해제권, 소멸권은 일반지상권과 동일한 효력을 갖습니다. ​ 법정지상권의 존속기간은 특별한 규정이 없는 한 건축물의 수명과 동일한 것으로 보고 있습니다. 법정지상권의 취소권은 법정지상권의 발생 후 2년 이내에 토지소유자가 행사할 수 있고, 그 이후에는 행사할 수 없습니다. 법정지상권의 소멸권은 법정지상권의 발생 후 2년 이내에 토지소유자가 토지사용료를 청구하지 않거나, 토지소유자가 2년간 토지사용료를 받지 않은 경우에 행사할 수 있습니다.